「空き部屋が決まらない」と嘆く前に

​(物件所有者さん向け)

「空き部屋が決まらず空室だらけ」

賃貸物件所有者さんであれば、誰でも一度は見たことがある悪夢ではないかと思います。

何で誰も入居してくれないか?設備があまりに陳腐過ぎる、驚くほど立地が悪い。物件ごとに様々な問題点があります。

陳腐過ぎる点は修繕するよりほかありませんが、立地については「本当に誰一人見向きもしない」物件のほうが稀です(修繕については後述)

どうにもならず、更地にするしかない。との決断もありますが、分譲住宅ではそれすら不可能と断じて良いほど困難です。

翻って、所有者さん(貸主さん)ご自身は、所有する物件の募集条件をご存じでしょうか?家賃・管理費・敷金・礼金だけではありません。

「当社(管理会社)では標準です」として、貸主にきちんと知らせず、よく分からないオプション代金で数万円徴収し管理会社が懐に入れたり、勝手に40代以上NGにする募集条件にして「一見優良な入居者」ばかり集めて楽をする管理会社。

貸主さんご自身の意思でこれらを認め、空室になっても制約条件は譲れないとお考えなら構いませんが、所有する物件に制限をかけすぎる。これは傍から見て自分の身動きをとれなくしているようにしか見えません。

「こんな馬鹿みたいなオプションに金を払いたくない!」から、「年齢がちょっと超えているから無理だ…」これら借りる側の内なる声を聞かずに、空室を嘆くのはいかがなものかと思います。

内なる声を無視するのはご自由ですが、報道など目にしない日がないほど深刻な「若年・青年層(就労可能層)の人口急減、所得減少・貧困化」があっても、「ウチの物件は必ず選ばれる」との自信を、本当にお持ちですか?

(このことは、家賃3万円物件から100万円物件まで、同じことが言えます)

更に加えるなら「生活保護受給者はNG」とする根拠。聞いてみたら昼から酒を飲んでTVを大音量で見ているなどの意見を聞くことも。でも、昨今の生活相談会、更には福祉事務所の所内まで見て、同じ意見を押し通す方がいるとは到底思えません。

100%きちんとしているとまでは言いません、私も内見途中で「この人にはアパートより病院だ」と思ったこともあります。しかし圧倒的大多数(少なくみても90%強)は、聞かない限り生活保護受給とは分からない人たちばかりです。

 *お声がけいただければ、「支援の現場」視察にご案内します

​単身用マンションの供給過多地域はいますぐにでも、ファミリー向け物件所有者さんも空き室でお困りなら、一考の余地は充分あるように思えてなりません。

「ならば、安い賃料で貸して収支マイナスを甘受しろということか!」これは明らかな誤解です。

確かに新築マンションで同じことをしたらマイナスになるでしょう。

​しかし、建てて年数が経ち、返済が終わり税金と修繕経費の積み立てが残る状態であればいかがでしょう。確かに凄い利回りはとれません。でも、部屋が空いている=賃料が全く入らないことと比べたら、どちらの収支が優れているでしょうか?

「安い賃料」とは言っても、小遣い銭のような額は全く想定していません。

物件を所有するうえで避けがたい税金・保険・ローン返済を考慮したうえで、突発的に生じる修繕に対応する費用を準備していただかないことには、貸主さんは困り果て、借主さんにも不自由を強いる、誰にも得がない事態が容易に想像できます。この困った事態を起こさないことも、私の責務と自覚しています。

無論、そこから貸主さんの生活費が拠出されていることも、念頭に入れています。

​「生活保護受給者含めた住宅弱者は住宅クレームが多い」とも聞きます。でも、それは統計にでも出たデータでしょうか?当方で法的措置をとって退去に至った案件は、体感的に賃料7万円程を境に五分五分程度です。

(高賃料物件入居者のほうが、却って聞くに堪えないカスタマーハラスメントめいた発言を繰り返すことも特徴的です)

確かに肝が据わっていないと、聞くに堪えない言葉でクレームをつけられることが多い傾向は感じますが、その点は当方で全面代行します。

​(低賃料帯入居者のクレームは、本人も後ろめたいが故の強がりや、ただの言い掛かりであることも多いので、正論を説き続けることが、結果として最善の解決策となります)

​契約した張本人が対峙するので、契約時に言っていたことと違うことを言えば、すぐ分かります。

 

​※修繕について、確かに一時的に持ち出し、またはローンを組むなどしなければならないことが多いのは存じています。しかし、修繕して入居者の間口を広げて賃料を取るか、税金だけ延々支払うか?修繕が巨額になる場合は諸々の検討課題がありますが、例えば「方法」などを吟味することで解決することも少なくはありません。

なお、修繕を行うにも「毎度管理会社や内装屋のお勧め」に乗るだけでは特色が見いだせず、費用対効果が得られないことも起き得ます。

「万人に何となくウケる」修繕より、「9人は見向きもしないが、1人の心を捕らえて離さない」ことをコンセプトにしたほうが、経験上早く入居者が決まります。

 

※管理にかかる費用については、物件ごとに管理項目が変わって当然なので、一律の設定額は設けません。

(2つとして同じ物件がないところ、一律に規定すること自体が無理との考えです)

建物管理を貸主さんご自身で全て行うなら、当然月額管理費は頂戴しません。

(一部作業については、別途費用を頂戴することがあります)

当方で巡回管理から修繕の手配や立会、賃料出納を行う場合、管理内容の難易度に応じて管理手数料を頂戴します。

(計算方法も、物件ごとに変わります)

「一覧表」「メニュー」に相当するものは無いので、都度協議により決めさせていただきます

柿本 志信